[CEONEWS=최재혁 기자] 4차 산업혁명을 상징하는 '블록체인'과 부동산 투자가 합쳐진, DABS가 인기를 끌고 있다. 그 중심에서 국내 DABS를 선도하는 기업이 있다. '카사코리아'는 2020년 12월 '카사(Kasa)' 모바일 앱을 선보이며 국내 최초로 DABS 거래 서비스를 제공하고 있다. 카사는 서울과 수도권의 주요 상권 빌딩에 쉽게 투자하고, 주식처럼 간편하게 거래할 수 있는 금융 플랫폼으로, 비즈니스 모델과 기술 혁신성을 인정받아 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 지정받았다. 투자금은 하나은행이 신탁 방식으로 안전하게 관리한다.

블록체인의 '분산원장 기술' 접목으로 투명성과 보안성을 겸비한 카사 앱을 통해, 신개념 '빌딩 지분 투자'를 선보이며 입지를 넓혀나가고 있다. 카사 공모 1호인 '역삼 런던빌' 청약 당시 7,000명이 넘는 투자자들이 몰려 완판에 성공하며, 상업용 부동산 투자의 새로운 패러다임을 제시했다. 블록체인을 활용한 디지털 증권으로 자산 집중화 해소와 투명한 투자를 구현하겠다는 예창완 카사코리아 대표가 그 주인공이다.

부동산 투자는 하고 싶고, 직접 살 돈은 없고

우리가 흔히 아는 부동산 투자는 개인의 직접 투자와 지인 간에 계(契) 형태로 모아 투자하는 방식이다. 부동산도 투자라면, 왜 간접투자상품이 없을까? 있다. 사람들이 잘 모를 뿐이다. 바로 불특정 다수로부터 자금을 모집해 부동산을 매입·운영하거나, 부동산 관련 대출이나 유가증권에 투자해 생긴 발생수익을 투자자에게 배분하는 투자 방식인 '부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trusts; REITs, 이하 리츠)'이다. 

리츠의 자금 모집과 투자 방식은 부동산 펀드와 유사하게 느껴지지만, 성격이 다르다. 리츠의 투자 방법은 부동산 회사 주식을 사서 배당받는 방식이고, 부동산 펀드는 부동산 실물자산에 투자한다. 또 리츠는 일반 주식거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매할 수 있고, 부동산 펀드는 폐쇄형 상품이기에 환매할 수 없거나, 환급 수수료가 높은 편이다. 대신 리츠는 일반 주식과 같은 가격 변동성 위험을 내재한다.

리츠는 주식처럼 100만 원의 소액으로 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있고, 증권화가 가능해 증권시장에 언제든지 팔 수 있다. 또 부동산이라는 실물자산에 투자해, 언제든 휴짓조각이 될 수 있는 기업 주식보다 안정적이다.

수익 구조는 어떻게 될까. 리츠는 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익은 부동산 임대료에서 발생한다. 예금이나 채권보다 배당률이 커, 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영을 원하는 투자자들에게 인기 많다. 국토교통부는 2021년 7월 발표에서 리츠 282개사의 평균 배당수익률이 8.33%에 달한다고 발표했다.

국내 전체 리츠 자산 규모는 2019년 9월 기준 약 45조 원에 달한다. 2014년 15조 원에 불과했던 것과 비교하면 3배 수준으로 증가했다. 2000년 초반 도입된 리츠 시장은 더욱 성장할 것으로 전문가들은 예상한다.

이렇게 안정적이고 수익률도 괜찮다면 그에따른 위험성은 없을까? 리츠는 투자자산에서 꾸준한 수익이 나지 않으면 투자자산에서 배당 재원을 확보해야 하는 불확실성에 노출된다. 부동산 가격 상승에 따라 리츠 주가 상승 여부가 결정되기 때문에, 다른 투자 수단 중 하나인 증시가 오르면 배당수익보다 자본 이익을 얻으려는 수요가 늘어 악재가 될 수 있다. 부동산은 인플레이션 회피 자산으로, 주로 저금리·저성장 국면에 배당수익을 올리기 위해 투자하기 때문이다.

블록체인 통한 쉽고 안전한 투자

전통적인 부동산 간접투자기구인 부동산 펀드와 리츠 이외에, 블록체인 기술을 기반으로 한 '부동산 디지털 유동화 증권(Digital Asset Backed Securities, 이하 DABS)'이 등장했다. DABS는 개별 부동산을 지분 형태로 쪼개고 상장한 후, 유동화하는 방식으로 블록체인 기술을 기반으로 거래의 투명성을 높이고 일반 투자자의 시장 접근성을 쉽게 한다. 화폐가 생기면 거래할 시장이 필요하다. ‘부동산 DABS 거래소’는 DABS를 토큰 발행 및 유통하는 플랫폼을 뜻한다. 

DABS 거래소의 작동 원리는 무엇일까. 먼저 부동산 소유주는 보유 부동산 자산을 감정평가법인에 의뢰해, 가격 검정을 받은 후 감정가격에 기반해 거래소에 상장한다. 이 과정에서 건물주는 부동산 신탁사와 '관리처분 신탁계약'을 통해 건물 소유권을 신탁사로 이전한다. 신탁사와 은행은 감정가격을 기초로 해, 상장된 부동산을 운영하고 수익증권을 발행한 후 상장한다. 신탁사는 거래소에 상장된 부동산을 운영하고, DABS를 은행과 함께 발행한다. 

이후 일반 투자자는 스마트폰 앱에서 거래소에 상장된 개별 부동산을 검색하고, 원하는 부동산을 직접 선택해 지분을 주식처럼 실시간 거래한다. 모든 거래는 안정성 확보를 위해 블록체인 기술을 활용해, 거래 과정을 전자증권 형태로 거래소와 은행에 공동으로 기록한다. DABS 거래소는 부동산을 주식처럼 실시간 거래하는 '리츠'와 디지털 블록체인 시스템의 융합이라 할 수 있다.

DABS와 리츠는 어떤 차이가 있을까? DABS는 투자자가 직접 개별 부동산에 투자할 수 있는 것이 리츠와 가장 큰 차이점이다. 리츠 운영사의 투자 결정이 아닌, 자신의 입맛에 맞는 건물만 투자하는 게 가능해진다. 

소액투자가 가능하다는 점에서 리츠보다도 상대적으로 높은 시장 접근성을 띤다. 리츠 투자를 하는 방법은 일반 주식과 같게 HTS, MTS를 통한 투자다. 일반 주식투자에 관심 있는 사람들은 어려울 게 없으나, 주식투자 경험이 없는 주부, 사회초년생의 경우 투자에 어려움이 있다. 반면 DABS는 자체 개발한 스마트폰 앱으로 투자할 수 있고, 건물 정보와 연계된 UI를 통해 건물 정보 검색과 투자가 한 방에 이뤄진다. 

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 자신이 쓴 '일반투자자의 시장접근성 제고를 위한 공모˙상장형 부동산 유동화시장 활성화 방안 연구'에서 "(리츠는) 그동안 기관 투자자와 소수의 고액 자산가에게 투자기회가 집중됐다"며 "우량 부동산 투자기회를 블록체인을 통해 개인투자자 영역으로 확대할 것으로 기대된다"고 예상했다.

자유롭고 간편한 투자 방식을 가진 DABS도 리츠와 마찬가지로 위험요소를 내재한다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "해당 빌딩의 가격이 하락하거나 배임, 횡령 등 리스크가 발생하는 경우 손해도 같이 발생할 수 있다는 점을 유념해야 한다"며 "환금성도 문제다. 실질적으로 현금 회전이 돼야 하는데 일반 주식시장이 아닌 제한된 플랫폼 내에서만 거래가 이뤄진다는 점과 아직 관련 법이 없다는 점 등을 고려해야 한다"며 우려를 표했다.

나도 '강남 건물주'

국내 DABS를 선도하는 기업이 있다. '카사코리아'는 2020년 12월 '카사(Kasa)' 모바일 앱을 선보이며 국내 최초로 DABS 거래 서비스를 제공하고 있다. 카사는 서울과 수도권의 주요 상권 빌딩에 쉽게 투자하고, 주식처럼 간편하게 거래할 수 있는 금융 플랫폼으로, 비즈니스 모델과 기술 혁신성을 인정받아 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 지정받았다. 투자금은 하나은행이 신탁 방식으로 안전하게 관리한다.

블록체인의 '분산원장 기술' 접목으로 투명성과 보안성을 겸비한 카사 앱을 통해, 신개념 '빌딩 지분 투자'를 선보이며 입지를 넓혀나가고 있다. 카사 공모 1호인 '역삼 런던빌' 청약 당시7,000명이 넘는 투자자들이 몰려 완판에 성공하며, 상업용 부동산 투자의 새로운 패러다임을 제시했다.

카사코리아 관계자는 "카사는 기존 금융, 재테크 시장에서 볼 수 없는 차별화된 형태의 혁신 플랫폼으로, 1호 건물의 성공적인 상장에 이어 현재 강남권역에 있는 2호 건물을 곧 선보일 예정"이라며 "누구나 쉽고 안전하게 상업용 부동산에 투자하고 이익을 얻을 수 있는 부동산 투자 분야의 혁신 서비스로서 입지를 더욱 공고히 할 것"이라고 자신감을 드러냈다.

카사코리아는 일부 고액 자산가들이 직접 거래하던 중소형 빌딩 시장을 주 투자대상으로 겨냥했다. 대형 빌딩 등을 편입한 기존 부동산 간접시장과 차별점을 두며 중소형 빌딩 시장의 자산 유동화에 나선 이유에 대해서 예창완 카사코리아 대표는 중소형 빌딩의 추후 가격 변동성에 대해 지적했다.

예 대표는 "중소형 건물은 임대수익이 다소 떨어질지 몰라도 추후 가격 상승 폭이 대형 빌딩보다 더 높다고 판단한다"며 "2차 거래에 따른 유동성 확대와 그에 따른 투자 수익을 고려하면, 전체적인 투자기회로써 DABS 투자는 리츠가 주지 못하는 큰 기회를 제공한다"며 DABS에 투자한 이유를 밝혔다.

경제 침체와 코로나19 등으로 부동산 간접투자 시장도 작지 않은 충격을 받는 상황에 대해, 카사코리아는 중장기적으로는 상업용 부동산 가치의 상승으로 투자기회가 확대될 것으로 내다본다. 

DABS가 단기적으로 임대수익 하락 위험성은 있지만, 유례없는 부동산 유동성 확대로 인한 주요지역 상업용 부동산 가치가 상승한다는 전문가 예측이 있다. 카사코리아는 DABS를 통해 제로 금리 상황에서 소액 투자금으로도 상업용 빌딩에 대한 새로운 투자 참여가 가능해진 만큼, 향후 많은 개인투자자가 카사의 DABS를 다양한 투자 방법의 하나로 여길 것이라고 예상했다.

카사코리아는 DABS 서비스를 통해 실현하려는 목표가 있을까? 예 대표는 "카사는 자산 중에서 가장 중요하고, 또 규모가 크면서 유동화하기 어려운 ‘부동산’에 집중하고 있다"며 "앞으로 많은 사람이 적은 금액으로 쉽고 안전하게 부동산에 투자하고, 부동산 가치 상승에 따른 이익을 전 국민이 공유할 수 있도록 하겠다"는 포부를 밝혔다. '전 세계 모든 자산에, 모든 이들이 접근할 수 있게 한다'는 카사코리아의 좌우명과 일치한다.

블록체인 분산원장 기술 통해 접근성 높여

카사코리아 예창완 대표는 미국 스탠퍼드 대학교에서 컴퓨터 사이언스를 전공할 당시부터 부동산 간접투자 시장에 관심 가졌다. 그가 유학했던 캘리포니아 지역은 자산집중도가 높아 빈부격차가 크다. 예 대표는 기술을 통해 빈부격차를 해결해보자 생각했다. 예 대표는 "자산 집중화 현상을 어떻게 효율적으로 해결할지 고민했던 게 창업으로 이어졌다"며 카사코리아 구상을 설명했다.

블록체인의 분산원장 기술을 극찬한 예 대표는, 투명성과 쉬운 접근성을 장점으로 꼽았다. 나스닥과 호주, 싱가포르 등 지역에서 블록체인을 활용한 거래소가 운영 중이라고 덧붙였다.

예 대표는 "프라이빗 블록체인의 분산원장 기술은 거래내용을 투명하게 관리할 수 있고, 거래내용이 실시간으로 저장되어 당일 결제, 당일 청산이 가능하다"며 "카사코리아의 목표는 기술을 통한 자산 집중화 해소다. 블록체인은 부동산 시장을 투명화하고, 개인투자자들이 쉽게 접근할 수 있도록 할 것이다"라며 블록체인 기술을 접목한 이유를 설명했다. 

카사 2호 공모 완판...3호 공모 기대

카사코리아가 지난 7월 공모한 2호 상장 빌딩 '서초 지웰타워 댑스'가 공모 개시 2시간 27분 만에 80만 DABS, 현금으로 40억 원 물량이 완판됐다. 총 공모 참여자는 2,882명이다.

서초 대로변에 있는 '서초 지웰타워'는 2008년 9월 지하 5층, 지상 15층 규모로 완공된 빌딩으로, 카사코리아에 상장된 12층은 법률사무소 등이 7년간 공실 없이 장기 임차 중이다. 또 지하철 2호선과 신분당선의 환승역인 강남역과 교대역 이중 역세권의 프리미엄 입지 조건을 갖췄고, 인근 상권을 바탕으로 공급되는 풍부한 임차수요로 공실 위험성을 최소화할 수 있다. 또 경부고속도로 지하화로 인한 서초대로 변 호재로 지속적 가치 상승도 기대된다. 최근 5년간 서초 지웰타워가 위치한 토지의 공시지가 역시 연평균 6.81%씩 상승하며 꾸준한 성장 가능성을 입증했다.

2호 공모를 화려하게 끝낸 카사코리아는, 3호 건물로 강남 테헤란로 한복판 대로변에 있는 '한국기술센터' 빌딩을 공모한다. 이번 3호 공모는 오는 9월 8일부터 16일까지 진행된다. 한국기술센터 빌딩은 지하 5층~지상 21층의 빌딩으로, 강남 테헤란로 한복판 대로변에 위치한다. 21층은 신생 기업이 5년간 장기 임차해 공실 우려 없이 분기마다 지급되는 임대료 배당 이익을 얻을 수 있다고 카사코리아 관계자는 설명했다.

카사코리아 관계자는 "2027년까지 한국기술센터 인근에 초대형 랜드마크 복합시설 등 각종 개발이 계획돼 있다"며 "대규모 업무·상업 복합시설인 '역삼 센터필드'와 6성급 호텔 '조선팰리스'가 지난 5월 오픈했고, '영동대로 복합환승센터개발'과 '현대차 글로벌 비즈니스센터' 등이 착공에 들어가면서 주변 부동산에 대한 투자 수요가 폭발할 것으로 기대된다"며 자신감을 내비쳤다.

몸집 키우는 카사코리아의 꿈은?

투자자들 사이에서 입소문 난 카사코리아는 지난 5월 핀테크 활성화 및 디지털 금융 혁신 지원을 위해 금융위원회가 주최하는 '코리아 핀테크 위크 2021' 행사에 참여했다. 카사코리아는 박람회에 마련된 총 6개의 온라인 전시관 중 '핀테크 스타트업관'의 '금융투자 자산관리' 코너에 참여해 자사의 카사 플랫폼을 소개했다. 카사코리아는 DABS 선두주자답게 행사에서 뜨거운 인기를 체감했다. 

몸집을 키우고 있는 카사코리아가 박상일 전 한국투자공사 경영기획실 수석부장을 올해 6월, 신임 COO(최고 운영 책임자)로 선임했다. 박 COO는 현대캐피탈, 한국투자공사까지 등 민간, 공공 금융 분야를 두루 거친 금융투자정책 전문가로 평가받는다. 또 한국투자공사 설립 당시 창립 멤버로 참여, 최근까지 대외협력실과 경영기획실을 거치며 지배구조 관련 업무, 사업계획 수립, 대관 업무 등 주요 핵심 업무를 총괄해왔다. 

카사코리아는 박 COO가 그동안 여러 민간, 공공 금융 기관에서 쌓아온 경험과 폭넓은 네트워킹을 바탕으로, 보다 체계적이고 전문적인 금융 비즈니스 경쟁력을 강화해 사업을 공고히 해나갈 계획이다. 박 COO는 앞으로 카사코리아의 전반적인 경영 운영 등을 총괄하며 성장을 이끌 예정이다.

예 대표는 카사코리아를 통해 이루고 싶은 꿈이 있을까? 예 대표는 "부동산 가치 상승의 이익을 전 국민이 공유하고 접근할 수 있도록 하는 것"이라며, 카사코리아의 좌우명인 '전 세계 모든 자산에, 모든 이들이 접근할 수 있게 한다'를 설명했다. 이어 "카사는 좌우명 구현을 위해 자산 중에서 가장 중요하고, 유동화하기 어려운 부동산에 우선 집중하고 있다"면서 "앞으로 많은 사람이 적은 금액으로도 쉽고 안전하게 부동산에 투자하고, 부동산 가치 상승에 따른 이익을 전 국민이 공유할 수 있도록 하겠다"는 포부를 밝혔다. 모두가 행복해지길 원하는 예 대표의 꿈을 응원한다.